Gehuurde garage behoort niet tot de WOZ waarde

De WOZ-waarde van een pand wordt vastgesteld op basis van de Wet waardering onroerende zaken en is voor meerdere belastingregelingen van belang. Zo wordt het eigenwoningforfait op basis van dit bedrag berekend en is ook de hoogte van een aantal gemeentelijke belastingen gekoppeld aan deze waarde.
De waarde van de onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde in het economisch verkeer die de zaak op dát moment heeft. Dit moment wordt de waardepeildatum genoemd en deze ligt twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Deze vaststelling welke de vorm van een beschikking heeft, geschiedt thans eenmaal per twee jaar. Vanaf 2007 zal de vaststelling jaarlijks gebeuren. De bewijslast van de juistheid van de aan de woning toegekende waarde rust op de vaststellend ambtenaar.
In deze zaak ging het om de WOZ-waarde per 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007, van een appartement in een seniorencomplex. De eigenaar was het ten eerste niet eens met het feit dat een garage en berging die hij huurde ook in de waardering van het appartement werd betrokken.
Daarnaast was de man het niet eens met de waarde van het appartement als zodanig op de waardepeildatum. Eén van de waardebepalende factoren is de verkoopprijs van vergelijkbare onroerende zaken. De heffingsambtenaar zou onterecht alleen rekening hebben gehouden met de appartementen die de hoogste waarde hadden. Hier werd tegen in gebracht dat een en ander was geschied in samenspraak met het bestuur van het complex. Bovendien zou de feitelijke verkoopprijs van de andere vergelijkbare appartementen niet onder normale omstandigheden tot stand zijn gekomen doordat het hier ging om overleden bewoners. Na het overlijden van een bewoner zullen de erfgenamen zo snel mogelijk tot verkoop overgaan aangezien zij de servicekosten in de tussentijd moeten dragen. Om die reden koos de inspecteur voor de verkochte appartementen waarbij deze omstandigheid geen rol speelde.

De rechter geeft de bewoner met betrekking tot het eerste geschilpunt gelijk. Nu er slechts eigendom bestaat van het appartement kan niet worden gesproken van een samenstel van gebouwde eigendommen dat naar de omstandigheden bij elkaar behoort.
Over het tweede geschil wordt iets genuanceerder geoordeeld. De rechter acht de verklaring van de inspecteur voor zover deze ziet op de ongebruikelijke omstandigheden aannemelijk. De verkoopprijzen van de appartementen die wel zijn meegenomen in de vergelijking, zijn evenwel nadelig beïnvloed door de verplichting van servicekosten in het betreffende seniorenappartementencomplex. Aangezien dit een persoonlijke en geen zakelijke verplichting is, moet de invloed die hiervan uit gaat worden gecorrigeerd naar een zakelijke waarde. Hier zijn partijen het over eens; over de hoogte echter niet. De rechtbank heeft de hoogte ‘in goede justitie’ vastgesteld en verhoogt de WOZ-waarde met deze servicekosten.

Rechtbank Arnhem verklaart aldus het beroep gegrond en stelt de nieuwe WOZ-waarde zelf vast.

Bron: Rechtbank Arnhem